Stavební finále - kolaudace

Stavební práce na vašem bytě vrcholí, stejně jako práce na ostatních bytech ve vašem domě a na celé stavbě jdou do závěrečné finální fáze. Stále častěji se skloňuje slovo "kolaudace" ...

Co je kolaudace

Je to proces, kterým se budova oficiálně uvede "do života", rozhodne se o tom, že stavbu lze užívat. Probíhá po ukončení všech realizačních prací. Tímto procesem se zajišťuje ochrana veřejných zájmů a práv účastníků řízení z hlediska péče o životní prostředí a hlavně bezpečnosti a ochrany zdraví budoucích uživatelů, či požární ochrany. Kolaudační rozhodnutí je nezbytné pro zahájení užívání každé realizované stavby nebo její rekonstrukce, přestavby, přístavby či nástavby, na kterou bylo vydáno stavební povolení.

Kdy může proběhnout kolaudace

Stavba je připravena na kolaudaci tehdy, když je již skoro hotová a chybí jen drobnosti, které je možné doplnit i po nastěhování. Stavba musí mít hotovou střechu s odvodněním a hromosvodem, komíny, všechna okna a dveře, dokončené schodiště a balkony se zábradlími, povrchové úpravy stěn, podlah, stropů, instalace, dokončeny jsou všechny přípojky inženýrských sítí (voda, kanalizace, plyn) s měřícími místy a v koupelnách jsou osazeny zařizovací předměty (umyvadlo, vana / sprcha, WC apod.)..

Ještě před kolaudací podrobně zkontrolujte všechny detaily,

použité materiály a konstrukce, aby vám stavebník provedl případně opravy a dodělávky, protože po kolaudaci a převzetí bytu se může stát, že si to budete muset udělat na vlastní náklady. I to se stává.

Kdy není nutná kolaudace

Stavební úřad může od kolaudace upustit, jde-li o drobné stavby, stavební úpravy a udržovací práce, i když bylo na jejich zrealizování potřebné stavební povolení. Na garáž je nutná kolaudace tehdy, pokud nepatří do kategorie drobných staveb. Naopak, potřebná je vždy, pokud je stavba určená k bydlení nebo rekreaci.

Jak probíhá kolaudační řízení

Začíná se žádostí stavebníka o vydání kolaudačního rozhodnutí na příslušném stavebním úřadě. K žádosti musí doložit všechny přílohy, které požaduje stavební úřad. K nim patří:
• projektová dokumentace skutečného provedení stavby, pokud se během stavby změnila velikost nebo poloha některých projektovaných částí nebo konstrukcí
• zaměření skutečného osazení stavby, které vypracuje geodet po dokončení stavby a spolu s výkazem výměrem vyznačí původní stav, změny a nový stav
• kopie stavebního deníku, který si vedla stavební firma během realizace
• revizní zprávy o odzkoušení a bezchybnosti všech instalací, které vyhotovují dodavatelské firmy před předáním díla investorovi

Pokud jde o bytový dům,

v němž se nachází váš nový byt, všechny bytové i nebytové části domu budou kolaudují společně. Řeší to investor a stavebník, takže majitelé jednotlivých bytů nepotřebují dokladovat revizní zprávy a certifikáty, pokud po dohodě se stavebníkem nezabezpečovali realizaci některé z instalací sami. Při bytě nepotřebujete ani konečné porealizační zaměření. Určitě si však od stavebníka vyžádejte všechny návody k obsluze zabudovaných zařízení (kotel, videovrátný, rekuperace, ovládání vytápění atd..)

Po doložení všech požadovaných dokladů stavební úřad

oznámí všem účastníkům řízení (stavebník, vlastník stavby, vlastník pozemku), obci a dotčeným orgánům zahájení kolaudačního řízení, a to nejméně 10 dnů před ústním jednáním spojeným a místním šetřením. Tehdy přímo na stavbě a jejím okolí kolaudační komise zkoumá, zda byla stavba zrealizovaná podle odsouhlasené projektové dokumentace a zda byly dodrženy všechny podmínky stanovené územním plánem, územním rozhodnutím a stavebním povolením. Proběhne zároveň i ústní jednání, které je poslední příležitostí pro všechny účastníky řízení, aby vyjádřily své připomínky.

Při přebírání nového bytu si prohlédněte zejména

• dlažbu na podlaze - zkuste se po ní projít, zda někde slyšet dutý zvuk, což by mohlo znamenat nekvalitní nalepení dlažby, které může později způsobit její praskání
• plovoucí podlahy - měly by plavat, čili by měly mít dostatečný odstup od stěn na okrajích, jinak se mohou vyboulit, je těžko to zjišťovat, protože tento detail je překrytý lištou, ale ať vám písemně vysvětlí, jak je vyřešen detail a jaký odstup v mm je vytvořen na okrajích, později to pomůže při řešení reklamací a případném soudním sporu
• radiátory a topení - zda skutečně fungují správně, zejména funkci termostatických hlavic, zda není systém zanesený
• praskliny na stěnách - ano, může jít o přirozené sedání stavby, ale to si nechte ověřit statikem, pokud nějakou spatříte a zdá se vám přílišná, může jít o nekvalitní materiál omítky a také její nevhodné nanesení, v krajním případě i o statickou poruchu
• okna a dveře - všechna okna a dveře se musí jít hladce otevírat a zavírat, bez jakýchkoliv netěsností, nekvalitní osazení může časem způsobit neúplné zavírání či profukování
• plísně - o špatně realizované izolaci se sice nedozvíte již při přebírání bytu, protože plísně v těchto místech vzniknou až při užívání a celkovém zvýšení vlhkosti v bytě, neváhejte a nečekejte však s reklamací, mohli byste přijít o nárok na opravu

Kolaudační rozhodnutí

Po potvrzení všech skutečností, a pokud se nezjistí větší nedostatky, vydá stavební úřad v zákonné lhůtě kolaudační rozhodnutí. Přesně v něm pojmenuje účel, na který se může stavba využívat a podmínky, za kterých je možné stavbu bezpečné užívat. V rozhodnutí se uvedou i připomínky a zjištěné nedostatky, které je třeba odstranit. Může ho vydat jen ten stavební úřad, který vydal stavební povolení. Po získání kolaudačního rozhodnutí musí investor ještě objekt před jeho užíváním zaevidovat na obecním úřadě, kde mu přidělí popisné číslo. Na základě kolaudačního rozhodnutí, přiděleného popisného čísla a geometrického plánu novostavby s výkazem výměrem investor požádá příslušný katastrální úřad o připsání novostavby na pozemku, na kterém je stavba postavena. Po zakreslení novostavby na parcelu si může investor vyžádat na katastrálním úřadě list vlastnictví a kopii katastrální mapy s novými údaji o stavbě. Základní právní úprava zabývající se problematikou kolaudačního rozhodnutí jako dokladu k majetku je obsažena v zákoně o územním plánování a stavebním řádu.