Tři důležitá pravidla při koupi nemovitosti

Kupní smlouva, ať je jakkoli dobrá, je stále jen smlouvou. Můžete v ní ošetřit všechny, i ty nejméně pravděpodobné rizika, vymahatelnost vašeho práva je však úplně jiný příběh. Jelikož soudní spory mohou trvat roky, je důležité vědět, co by mohlo ohrozit pořízení nemovitosti nebo omezit její užívání, a také znát způsoby, jak se těmto úskalím bezpečně vyhnout.

Důležité bezpečnostní pravidla

Nejvážnějším rizikem a zároveň nejčastější obavou kupujících je, že se stanou obětí podvodu a nakonec zůstanou bez peněz i bez nemovitosti. Vzhledem na přísná pravidla řízení na katastru, jakož i na další omezení při převodu vlastnictví nemovitosti však jde spíše o ojedinělé případy (obvykle musí dojít k omylu či nedbalosti ve více krocích a u několika lidí). Pokud si však chcete být zcela jisti, že se takové situaci vyhnete, měli byste dodržet tři důležitá pravidla.

1. Ověřte si totožnost majitele

Neznamená to, že máte majitele nemovitosti legitimovat hned při první obhlídce, je však vhodné, abyste viděli jeho občanský průkaz dříve, než za cokoliv zaplatíte. Pokud nemovitost vlastní manželé nebo je vlastníků více, musí s prodejem souhlasit všichni a měli byste vidět identifikační doklad každého z nich. Požádejte o notářské ověření podpisu majitele, respektive majitelů - patří to mezi podmínky kupní smlouvy, bez kterých zpráva katastru nezapíše převod vlastnictví nemovitosti.

2. Ověřte si vlastnictví nemovitosti

Požádejte o list vlastnictví k předmětné nemovitosti (nebo si ho na správě katastru vyzvedněte sami) a ověřte si, zda je jejím vlastníkem člověk, se kterým o koupi jednáte, případně zda je jejím jediným majitelem. Pokud je některý z vlastníků zastupován v nepřítomnosti, ověřte si, zda má jeho zástupce notářem ověřenou plnou moc, která ho opravňuje podepsat kupní smlouvu a jednat na katastru ve věci převodu vlastnictví nemovitosti (toto je také podmínka pro zapsání převodu vlastnictví nemovitosti správou katastru).

3. Neplaťte v hotovosti

Plaťte zásadně bezhotovostním převodem, který je nesporným důkazem o zaplacení, a to nejen v případě vyšších částek. Ideální je vázat finanční prostředky v úschově banky (tzv. vinkulace) nebo u notáře (tzv. notářská úschova) až do převodu vlastnictví nemovitosti na vás jako kupujícího. Nejčastěji se kombinuje financování prostřednictvím úvěru a hotovosti, přičemž peníze z úvěru banka vyplatí majiteli po podání návrhu na vklad zástavního práva k úvěru a hotovost z vinkulace se přesune na účet nového majitele při předložení listu vlastnictví k nemovitosti, který zní na jméno nového majitele. Úschova finančních prostředků přitom ochraňuje nejen vás jako kupujícího, ale i prodávajícího, protože během úschovy nemůžete s penězi zacházet. Detailně si prověřte břemena na nemovitosti, jakož i způsob a termín jejich odstranění. Ve většině případů jde o běžnou součást transakce, proto je nepovažujte za překážku nebo špatný úmysl majitele.

Tíhy a břemena na nemovitosti

Dalším, poměrně běžným rizikem jsou věcná břemena a zástavní práva na nemovitosti, které mohou omezit její užívání. V tomto případě je nutné oddělit tíhy, které vyplývají ze zákona a užívání neomezují (například zástavní právo ve prospěch ostatních vlastníků bytů na základě zákona o vlastnictví bytů), od těch, které užívání omezují (právo přechodu, právo stavby, právo dožití a podobně). Ověřte si, jaký je význam každého z břemen zapsaných na listu vlastnictví, a to nejen u makléře nebo majitele nemovitosti, ale i u vašeho právníka či agenta.

Speciální skupinou jsou zástavní práva vyplývající z půjček,

jejichž prostřednictvím majitel nemovitost nabyl. Vyskytují se velmi často, a přestože kupující většinou znepokojují, koupě nemovitosti, na které vázne zástavní právo banky pro hypoteční úvěr, není problémem za předpokladu, že původní majitel úvěr vyplatí nebo zástavní právo "přeloží" na jinou nemovitost. Je přitom důležité, aby v procesu vyřizování vašeho úvěru doručili vaší bance od banky majitele souhlas se splacením původního úvěru nebo souhlas s výmazem zástavního práva. Na základě toho nastaví vaše banka postup čerpání úvěru. Pokud majitel hodlá úvěr vyplatit z peněz, které za nemovitost získá, je třeba, aby banka, která mu úvěr poskytla, souhlasila s jeho předčasným splacením. Na tomto souhlasu by měl být uveden zůstatek úvěru (obvykle k předem určenému datu), jakož i účet, na který ho třeba splatit.Aby se předešlo nedorozuměním a komplikacím, je vhodné zapsat účet, variabilní symbol i částku do kupní smlouvy. Po splacení zůstatku úvěru vydá banka, která ho poskytla původnímu majiteli, souhlas s výmazem zástavního práva, tzv.. kvitanci, kterou buď automaticky zašle na příslušnou správu katastru, nebo ji po dohodě doručí původnímu majiteli. Na základě tohoto souhlasu zpráva katastru vymaže zástavní právo vázané na nemovitost.

Pokud chce majitel úvěr "přeložit" na jinou nemovitost,

je důležité, aby se toto zástavní právo zapsalo na jinou nemovitost dříve, než zaplatíte kupní cenu. Na základě listu vlastnictví nové nemovitosti se zapsaným zástavním právem vydá banka úvěrující majitele souhlas s výmazem zástavního práva na nemovitost, kterou chcete koupit. Tento souhlas je zase podkladem pro správu katastru, aby vymazala zástavní právo z listu vlastnictví nemovitosti, kterou kupujete.

Lhůty na katastru lze urychlit

Katastrální má na zápis vkladu do katastru nemovitostí zákonnou lhůtu 30 dnů, kterou můžete urychlit požádáním o tzv.. zápis ve zrychleném řízení. Na výmaz zástavního práva je však zákonná lhůta 60 dní a nelze ji urychlit. Protože během jednoho řízení (zápis nebo výmaz) není možné zahájit druhé řízení, je vhodné požádat o výmaz s dostatečným předstihem nebo jej dělat spolu s jiným vkladem do katastru nemovitostí (souhlas s výmazem zástavního práva se podá spolu s návrhem na vklad zástavního práva nebo návrhem na vklad převodu vlastnictví).

Skryté vady

Posledním běžným rizikem jsou skryté vady na nemovitosti, které odhalíte až po jejím převodu - ať už při jejím předání, nebo až po delším užívání. Toto riziko byste měli brát vážně zejména proto, že jeho minimalizace je pouze ve vašich rukou. V první řadě je nutné, abyste si při jejich prohlídkách dobře prověřily technický stav (užitečné je přizvat si na pomoc stavebního odborníka), jakož i právní stav nemovitosti (zjistíte ho z dostupných, respektive požadovaných dokumentů, zejména z listu vlastnictví). Zadruhé byste měli požádat majitele o písemnou charakteristiku stavu nemovitosti i s uvedením všech chyb a technických nedostatků. Pokud se později prokáže úmyslné zatajení chyby nebo nedostatku na nemovitosti ze strany majitele, budete mít právo uplatňovat si u něj nároky ze odpovědnosti za ně.Zatřetí si pozorně přečtěte text kupní smlouvy, v němž se popisuje stav nemovitosti. Pokud je ve smlouvě uvedeno, že nemovitost kupujete tak, jak "stojí a leží", později bude vaše možnost uplatňovat nároky vyplývající z její chyb a nedostatků omezena. Dodatečné zjištění chyb a nedostatků je problém, který se zejména při koupi starších nemovitostí vyskytuje poměrně často. Nejednou si je však neuvědomuje ani původní majitel, a tak je dokazování úmyslného klamání kupujícího a vymáhání škody většinou zdlouhavý až marný boj.Proto věnujte velkou pozornost prohlídkám vykonávaným, a pokud navzdory všemu zjistíte nedostatky později, pokuste se problém řešit dříve dohodě s původním majitelem jakožto soudním sporům.  Udělejte si online průzkum nabízených realit

Kdo nese náklady?

Nakonec ještě jeden sporný bod, který často řeší smluvní strany při podpisu kupní smlouvy, a tím je dělba nákladů na transakci. Ty zahrnují:
• náklady na ověření podpisů prodávajícího, resp. prodávajících (majitele nebo majitelů) na kupní smlouvě u notáře,
• náklady potřebné na vklad vlastnictví nemovitosti v katastru nemovitostí,
• náklady potřebné na návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti v katastru nemovitostí (pokud se koupě financuje hypotečním úvěrem),
• náklady potřebné k získání listu vlastnictví a katastrální mapy k nemovitosti (ať už na ověření vlastnictví, znalecký posudek, čerpání úvěru, nebo uvolnění vinkulace),
• náklady na vypracování znaleckého posudku k nemovitosti.

Podle zákona, který upravuje vlastnictví bytů a nebytových prostor,

nese náklady spojené s převodem vlastnictví bytu a nebytového prostoru prodávající. Tato úprava je základem zažité zvyklosti, že náklady na ověření podpisů prodávajícího (prodávajících) a náklady potřebné na návrh na vklad převodu vlastnictví nemovitosti v katastru obvykle hradí prodávající, ostatní náklady zase kupující. Většinou je však otázka úhrady nákladů předmětem jednání a dohody majitele a kupujícího.