Smlouvy při koupi nemovitosti

Když jste si domluvili podmínky a způsob, jakým přejde vlastnictví nemovitosti z rukou nynějšího majitele do rukou vašich, je načase zachytit je ve smlouvě. I když někdy nejde všechno tak hladce a plynule, jak byste si představovali, i v takových případech existují způsoby, jak se lze seriózně dohodnout.

Jak jednání o podmínkách koupě,

tak i vyřizování podkladů na zajištění financování či příprava kupní smlouvy mohou být zdlouhavým procesem, během kterého už nejen majitel nemovitosti, ale i vy jako kupující vynakládáte čas, námahu i peněžní prostředky. I když vás majitel nebo realitní makléř ujistí, že vás považují za vážného zájemce, poměrně často se stává, že kupující zůstane stát v němém úžasu, když se dozví, že nemovitost se během této přípravné zasedací fáze prodala jinému zájemci. Zejména pokud vás o jednání s jiným zájemcem upozorní majitel či makléř, případně sami zjistíte, že v nemovitosti se nadále dělají prohlídky, doporučuji uzavřít s majitelem (a případně i s realitním makléřem) takzvanou rezervační dohodu.

Tato a následující část jsou věnovány smlouvám a právním úkonům,

které souvisejí s převodem vlastnictví nemovitosti. I když se všechna fakta konzultovali s právníky, kteří se specializují na právo v oblasti realit, neslouží jako právní názor či stanovisko a nekladou si za cíl vysvětlovat zákon ani jeho aktuální uplatňování v oblasti převodu vlastnictví nemovitostí. Jde spíše o souhrn zkušeností a běžných postupů, zavedených v realitní praxi. Každá koupě, její rizika a způsob jejich řešení však mohou být odlišné. Pokud hledáte odpověď na konkrétní otázku nebo stanovisko k právnímu problému, doporučuji obrátit se na advokáta s praxí, případně si prohlédnout znění relevantních zákonů.

Rezervační dohoda

Účelem rezervační dohody je vzájemný písemný závazek mezi majitelem jako prodávajícím a vámi jako kupujícím o prodeji a koupi nemovitosti. Prodávající (i v případě, že je smluvní stranou realitní kancelář nebo makléř) se v ní zavazuje do předem stanoveného data (do termínu podpisu kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě) nenabízet nemovitost k prodeji a nejednat s jinými zájemci o jejím prodeji. Rezervační dohoda není smlouvou o budoucí kupní smlouvě a tedy neobsahuje ani stejné údaje.

Mezi základní náležitosti rezervační dohody patří:

► identifikace smluvních stran (kupující, majitel, případně realitní makléř / realitní kancelář),
► identifikace nemovitosti (nemusí být úplná, pokud se mění stav nemovitosti na katastru a pod., Měla by být však dostatečná k její jednoznačné určení),
► termín, do kterého se majitel a kupující zavazují uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě,
► dohodnutá kupní cena nemovitosti,
► případně jiné předem dohodnuté skutečnosti (termín odevzdání, součásti nemovitosti prodávané spolu s ní, způsob platby ...).
Rezervační dohoda přitom ponechává prostor na to, aby se o ostatních bodech strany dohodly až v kupní smlouvě nebo ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Rezervační dohoda se spojuje s povinností kupujícího složit rezervační poplatek nebo depozit, který je spolu s podepsanou dohodou projevem vážného zájmu o koupi. Proto se někdy nazývá také dohodou o složení rezervačního depozitu či zálohy. Jelikož je spíše pravděpodobné, že od koupě odstoupí kupující, skládá rezervační poplatek většinou pouze on. Obvykle bývá ve výši 3 - 5% z dohodnuté kupní ceny a obvykle se složí u třetí strany (realitní kancelář, resp. makléř).

Pokud se kupní smlouva

nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě nakonec neuzavře pro důvod na straně kupujícího (například zjistil, že mu nemovitost z nějakého důvodu nevyhovuje, nebo si koupi rozmyslel proto, že našel jinou nemovitost, která mu vyhovuje více, případně nemá zajištěné financování tak , jak se původně domníval), je povinen zaplatit smluvní pokutu, obvykle ve výši rezervačního poplatku. Pokud se kupní smlouva neuzavře pro důvod na straně majitele (například se rozhodne nemovitost neprodat nebo navzdory smlouvě prodat jinému zájemci), rezervační poplatek se vrátí kupujícímu a pokud je rezervační dohoda vyvážená, je i majitel povinen zaplatit stejnou smluvní pokutu jako kupující. Pokud se kupní smlouva neuzavře proto, že se strany nedohodly na ostatních její náležitostech (například na termínu uvolnění či způsobu platby), zavinění by se dokazovalo velmi těžko, proto se obvykle kupujícímu vrátí rezervační poplatek a žádná ze smluvních stran pokutu neplatí. Samozřejmě, některá ze stran si ji může nárokovat, ale byl by to zřejmě zdlouhavý a velmi drahý boj. Pokud se kupující a majitel na kupní smlouvě nebo smlouvě o budoucí kupní smlouvě dohodnou, rezervační poplatek se započte do kupní ceny nemovitosti.

Rezervační dohoda má samozřejmě své limity

Pokud si chcete být jisti, že ústní úmluva s majitelem se odrazí i v kupní smlouvě nebo ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, zapište ho do znění rezervační dohody. Rezervační dohodu však určitě nepodepisujte pokud:
► si nejste jisti výběrem nemovitosti,
► nemovitost jste si důkladně nepodívali, resp. chybí vám základní informace o ní,
► nemáte jistotu, že budete schopni koupi financovat.
Pamatujte na to, že rezervační dohoda má hlavně minimalizovat riziko pro vás jako kupujícího, že v procesu řešení detailů koupě přijdete o možnost nemovitost koupit.

Smlouva o budoucí kupní smlouvě a kupní smlouva

Pokud koupi komplikuje například stav nemovitosti (právní či technický), případně složitější financování, nebo pokud z jakéhokoliv jiného důvodu nelze hned podepsat kupní smlouvu, můžete si sjednat podmínky koupě ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Na rozdíl od rezervační dohody se podepisuje na delší období, obvykle na více než čtyři týdny.

Rezervační dohoda není smlouva o budoucí kupní smlouvě

a neřeší veškerá rizika spojená s koupí. I proto běžně právník kupujícímu nedoporučí podepsat takovou dohodu. Kupující se totiž vystavuje riziku, že se s majitelem nedohodne na detailu a o rezervační poplatek přijde i navzdory svému záměru nemovitost koupit. Ačkoli jistě existují různé případy, podle mého názoru a zkušeností je rezervační dohoda nástroj, který plní svůj účel, proto ji kupujícím doporučuji. Zájmem majitele přece není získat rezervační poplatek, ale prodat nemovitost a pokud o ni má kupující vážný zájem, jde jen o to, jak najít způsob, který zajistí spokojenost obou stran. Získat rezervační poplatek není cílem ani seriózní realitní kanceláře nebo makléře - profesionální kancelář, resp. makléř přece žijí i z referencí a poškození jména pro sporně zadržený rezervační poplatek představuje zbytečný problém.

Smlouva o budoucí kupní smlouvě obsahuje dohodnutý návrh znění,

respektive podstatné náležitosti kupní smlouvy, která se podepíše po odstranění překážek, ať už na straně majitele nebo kupujícího. Tato smlouva již poskytuje jistotu koupě, protože umožňuje soudně vymáhat uzavření kupní smlouvy. Obvykle platí, že pokud se strany, tedy majitel a kupující nedohodnou jinak, kupní smlouva bude mít takové znění, jak je uvedeno ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Smlouva o budoucí kupní smlouvě však nemusí být úplná v těch částech, které ještě nejsou dohodnuty a které se doplní až při podpisu kupní smlouvy. Náležitosti smlouvy o budoucí kupní smlouvě jsou minimální:
► identifikace smluvních stran (kupující a majitel),
► identifikace nemovitosti (nemusí být úplná, pokud nemovitost prochází změnou, musí však uvést dokumenty a řízení, na základě kterých se tato změna děje a podle nichž lze nemovitost jednoznačně určit),
► termín, do kterého se majitel a kupující zavazují uzavřít kupní smlouvu
► a znění kupní smlouvy včetně všech jejích známých náležitostí.

Pokud neexistují překážky ke koupi (faktické, právní či finanční),

je vhodné jednat přímo o znění kupní smlouvy, kterou se stanete budoucím majitelem nemovitosti. I když existuje množství vzorových nebo běžně používaných znění kupní smlouvy na nemovitost, nejlepší je spolehnout se na zákon. Ten přesně stanoví všechny náležitosti, které musí kupní smlouva obsahovat, aby (spolu s návrhem na vklad do katastru) posloužila svému hlavnímu účelu - zapsání převodu vlastnictví z původního majitele na kupujícího na katastru nemovitostí.