Nemovitost na prodej - čeho si všímat?

Prohlídky jsou při hledání nemovitosti časově nejnáročnější etapou. Ačkoliv samotná prohlídka obvykle netrvá déle než 30 minut, ještě před ní musíte kontaktovat makléře nebo majitele a dohodnout si čas, který bude vyhovovat oběma stranám, musíte najít adresu, dopravit se tam i zpět ... Pokud se k tomu přidá plný pracovní kalendář, rodinné povinnosti, případně špatné počasí a krátké podzimní či zimní dny, je snadné pochopit, že mohou být vyčerpávající.

Čeho si všímat

Zaprvé posuďte prostor - dispoziční řešení a velikost místností. Zkuste si přitom představit místnosti nezařízené nebo zvažte, jak byste je zařídili vy.Posuďte jejich světlost a zjistěte jejich orientaci na světové strany (resp. kde a v jakém čase vychází a zapadá slunce). Zvažte, jestli se případné nedostatky v dispozici dají upravit.

Dále si všimněte stavz nemovitosti

Viz zblízka stěny, dveře i podlahy. Buďte přitom zvídaví, ale slušní. Zeptejte se, zda můžete nahlédnout pod koberec, do vestavěných skříní a podobně.Opotřebení nemovitosti je často vidět na podlahách, na stěnách hledejte jakékoliv známky poruchy.Vyzkoušejte otevírání dveří a oken, vytahování žaluzií, pusťte vodu, zkuste spláchnout WC. Když narazíte na nedostatek, majitel nebo makléř by ho měl sám vysvětlit. Pokud se tak nestane, zeptejte se dříve, než zapomenete. Zvažte, zda je pro vás odpověď uspokojivá nebo si ji budete muset ověřit. Nakonec se v jednotlivých místnostech na chvíli zastavte a požádejte majitele a makléře o ticho.Můžete tak vnímat zvuky a ruchy, se kterými byste v budoucnu bydleli, a také si ověřit své pocity.

Prohlídka je velmi vhodným místem pro zahájení jednání o koupi

zejména na ověření si své vyjednávací pozice. Cílenými, ale nevtíravým otázkami se můžete dozvědět, jak dlouho se nemovitost prodává, kolik zájemců se na ni bylo v poslední době podívat, kdy nejpozději ji chce majitel prodat, jeho důvody k prodeji nebo důležité omezení při prodeji, které budete později při jednání řešit.

Důležitá je rekapitulace

Na závěr, po absolvování vizuální prohlídky, je dobré zrekapitulovat si všechna fakta, které jste se dozvěděli. Na vše, co nebylo zjevné, když jste nemovitostí procházeli nebo z výkladu, se zeptejte majitele či makléře. V bytě by vás mohlo například zajímat mimo jiné i to, zda k němu náleží sklep nebo komora, jaké jsou možnosti parkování nebo garážování, informace o nejbližších sousedech, a také výše a struktura provozních nákladů. U domu si zjistěte přesné hranice pozemku a detaily o připojení na inženýrské sítě. Pokud jde o stav nemovitosti, je důležitý rozsah posledních rekonstrukcí a kdy se realizovaly, případně plán rekonstrukčních prací na nejbližší období, ale i poslední poruchy, které se musely odstranit. Z informací o podmínkách prodeje by vás kromě nabídkové ceny a předpokládaného termínu uvolnění mělo zajímat i to, co všechno je součástí ceny (velmi důležité), respektive zda existují nějaká omezení při prodeji (váznoucí zástavní práva, věcná břemena a způsob jejich řešení apod.. )

Otázky jsou projevem zájmu, neudělejte však z obhlídky výslech

Oceňte, pokud se vám něco líbí a přiznejte, že zvažujete koupi, ale bez přílišného nadšení. Vyjádřete své největší obavy a problémy, které při nemovitosti vidíte. Je důležité uvědomit si, že prohlídka je prvním místem na setkání s majitelem. A přestože máte pocit, že při takové důležité transakci budou všechny strany jednat racionálně, není to tak. Nezřídka se stává, že majitel prodej sabotuje, ať už vědomě či podvědomě, pouze na základě antipatie ke kupujícímu. Váš vztah s majitelem nemovitosti je obzvláště důležitý při zajímavé nabídce, o kterou je velký zájem. Buďte proto milí a získejte si majitele a makléře na svou stranu. Velmi vám to pomůže při dalších krocích k nabytí nemovitosti.

Dělejte si poznámky

Všechny informace o nemovitosti si zapište, abyste se k nim mohli později vrátit. Je přitom dobré poznačit si i své dojmy a pocity, případně doplnit poznámky vlastní fotodokumentací - zejména pokud máte pocit, že fotografie z inzerátu nezachycují realitu věrně, nebo potřebujete zaznamenat zajímavé či problematické detaily. Je překvapivé, že jen málo kupujících si dělá při obhlídce poznámky. Většina se tedy při takovém vážném rozhodnutí a velké investici spoléhá pouze na svou paměť. Pokud navštívíte 5 nemovitostí, nemusí to být problém, pokud jste je však v průběhu několika měsíců navštívili 15 nebo 20, určitě vám z paměti vyprchají nejen málo důležité detaily.

Projděte se po okolí

Při obhlídce byste měli kromě samotné nemovitosti věnovat pozornost i blízkému či širšímu okolí. Zobrazte ulici a budovy v nejbližším sousedství - rekonstruované domy nebo nová výstavba jsou obvykle znamením, že jde o lokalitu s potenciálem vývoje. Mnoho informací (nejen finančních) o svých majitelích vám prozradí i auta parkující na ulici. Pokud je v okolí park, škola, školka, obchod, restaurace či bar, navštivte je. Všímejte si, zda je okolí udržované (velmi dobrým indikátorem jsou kromě trávníků stání s nádobami na odpad). Zejména ve čtvrti rodinných domů se vám při takové procházce po okolí může naskytnout příležitost popovídat si s místními obyvateli. Možná jednou budou vašimi sousedy, buďte proto milí, představte se a vysvětlete, proč promlouváte. Nevtíravým způsobem se zeptejte na věci, které vás znejistili při rozhovoru s majitelem nebo makléřem nebo na které nevěděli odpovědět. Při těchto informacích je však namístě jistá opatrnost.

Zeptali jsme se za vás

Dříve, než se vůbec pustíte do hledání vhodného bydlení, je třeba se důkladně zamyslet nad tím, kde na něj vzít. Ideální je, pokud jste si spořili, a tak máte v rukou jistou finanční částku.Můžete s ní počítat jako s rezervou pro případ rekonstrukce či zařizování bytu. Pokud budete koupi financovat přes úvěr, vlastní úspory vám zpřístupní možnosti získat úvěr za lepších podmínek. Platí totiž, že nejvýhodnější je brát si úvěr do výše 70% z hodnoty nemovitosti.

Ještě předtím, než navštívíte banku a dáte si vypracovat nabídku na úvěr, měli byste vzít v úvahu následující skutečnosti

• Vaši aktuální finanční situaci - Nejdůležitějším kritériem bude pro banku je výše vašeho příjmu. Zajímat se bude i o to, zda jste zaměstnáni na dobu určitou nebo neurčitou, zda pracujete v České republice nebo v zahraničí.Zdravým selským rozumem si zvažte, jakou maximální měsíční splátku úvěru dokážete dlouhodobě a pravidelně bance splácet. V rámci možností posuďte i stálost příjmu, protože hypotéku budete splácet několik let.
• Výšku pravidelných měsíčních výdajů - Spočítejte si, kolik měsíčně platíte za splátky úvěrů, leasing, pojištění, kreditní kartu, atd.. Pokud vám vyjde, že tyto položky vám ukrajují velkou část výdělku, každý další větší výdaj by mohl vážně ohrozit váš rodinný rozpočet.
• Jak dlouho chcete úvěr splácet - Je na vás, zda se rozhodnete pro úvěr na delší dobu a s menšími splátkami, nebo budou vaše splátky vyšší, ale úvěr dříve splatíte. Pozitivem je, že pokud se vaše finanční situace změní, budete moci parametry úvěru změnit. Když se například zhorší, banky v současnosti umožňují nastavit si výši splátek tak, jak potřebujete. Naopak, pokud zdědíte jistou sumu peněz a budete ji chtít použít na splacení úvěru, můžete tak učinit.
• Období vázanosti úrokové sazby- Tak jak se můžete rozhodnout, jak dlouho budete úvěr splácet, na výběr máte i vázanost úrokové sazby, tzv.. fixace. Jednoduše řečeno jde o čas, po který se úroková sazba ani splátka úvěru zaručeně nebudou měnit. Nejnižší sazby jsou při kratší vázanosti, nejčastěji jde o roční. V takovém případě ušetříte na splátkách, ale je třeba počítat s tím, že vaše sazba se bude po roce měnit. Nejlepší je proto zvolit si zlatou střední cestu - "zafixovat" si sazbu na 3 nebo 5 let. Správné rozhodnutí teď vám totiž ušetří peníze v budoucnosti.

Stanovte si hranice

Pro tuto fázi koupě je klíčové uvědomit si, kdy jste už viděli dost nemovitostí a získali dostatečný přehled na zodpovědné rozhodnutí. Pokud je váš seznam kritérií realistický, čtyři měsíce by měly stačit na to, abyste ve stávající nabídce našli tu nejvíce vyhovující. Jinak by nekonečné obhlídky mohly vést k frustraci nebo, což je ještě horší, k rozhodnutí "z únavy". Proto je dobré si období, které věnujete prohlídkám vykonávaným nemovitostí časově ohraničit (ideální jsou dva měsíce). Pokud jste za tento čas nenašli nemovitost, která splňuje vaše kritéria, měli byste je buď přehodnotit, nebo koupi odložit - dokud se nezmění vaše situace (například příjem) nebo nabídka (například díky nové výstavbě).

Poznámka na závěr

V období, které věnujete prohlídkám vykonávaným nemovitostí, by měla být tato činnost pro vás prioritou. Atraktivní nemovitosti se totiž prodávají skutečně rychle a odkládání prohlídky by vás mohlo připravit o ideální příležitost. Proto pokud narazíte na atraktivní nabídku, neváhejte a zorganizujte si obhlídku co nejdříve.