Koupit či nekoupit nemovitost?

Koupě nemovitosti patří mezi nejvážnější životní rozhodnutí a často bývá největší finanční investicí, s jakou se setkáme. Jelikož toto rozhodnutí nebo investici realizujeme obvykle jen 2 až 3-krát za život, spojuje se v první řadě s velkým pocitem nejistoty. Pokud jste již měli předcházející zkušenost s koupí nemovitosti, bylo to pravděpodobně dost dávno a situace na trhu i vaše osobní poměry byly zcela odlišné.

Nejčastější tři otázky, respektive obavy související s nákupem

• Mám kupovat? A pokud mám kupovat, mám kupovat teď?
• Jak si mám vybrat, abych koupil správně?
• Na co si mám dát pozor a jak postupovat, abych koupi nelitoval?

Obecný názor na to, zda kupovat, je většinou jednoznačný - ano

Tvrdí to banky, protože by vám rádi půjčili, tvrdí to stát, protože občan s nemovitostí je zodpovědný občan s adresou a platící daně, tvrdí to zaměstnavatelé, protože se stáváte stabilnějším a pracovitějším zaměstnancem, tvrdí to realitní kanceláře, rodinní psychologové, finanční poradci, vaši již nemovitost vlastnící známí, i vaši rodiče.

Potřeba vlastnit své bydlení je v nás natolik zakořeněná,

že jen malý počet z nás volí jinou cestu. Podle průzkumů více než 80% lidí vlastní své bydlení a ze zbytku více než 80% nemá jiný cíl, než v budoucnu svoje bydlení vlastnit. Tato potřeba je univerzální na celém světě, asi jen procenta se mírně liší.

Pokud však odložíme emoce bokem, najdeme tři racionální důvody ve prospěch koupě vlastního bydlení

1. Vlastní bydlení dává pocit jistoty
Vaše bydlení, i když je založeno ve prospěch banky, je váš majetek, o kterém rozhodujete vy. Na rozdíl od nájmu rozhodujete, jak dlouho tu budete bydlet a (avšak nejen) jakou barvu budou mít vaše stěny, či kde budou viset obrazy.
2. Vlastní bydlení poskytuje finanční stabilitu
Na rozdíl od nájmu, nad jehož finančními parametry nemáte kontrolu (výška nájmu může růst či klesat podle vůle pronajímatele), náklady na bydlení do velké míry kontrolujete vy. Ať už je to výškou splátky úvěru (zejména fixací) nebo rozhodováním (případně spolurozhodováním) o výšce provozních nákladů (za energie, služby a údržbu).
3. Vlastní bydlení představuje formu budování osobního majetku. Navzdory dramatickým výkyvům cen na trhu nemovitostí v posledních letech představují nemovitosti dlouhodobě jeden z nejbezpečnějších nástrojů na spoření. K atraktivnosti přidává i uchopitelnost této investice a fakt, že jí většina (více či méně) rozumí.

Navzdory uvedenému však existují i dva zásadní důvody,

pro které se koupě vlastního bydlení (dočasně) nedoporučuje.
1. Nekupujte vlastní bydlení, pokud není vaše finanční situace stabilní. Vlastní bydlení by měl kupovat člověk, který má buď dostatek finančních prostředků (ve formě majetku či úspor) nebo jehož příjmy vyplývající ze zaměstnání či podnikání jsou relativně stabilní (stabilní zaměstnání, perspektivní podnikání).
2. Nekupujte vlastní bydlení, pokud jsou vaše životní poměry v procesu změny. Vlastní bydlení by měl kupovat člověk, který ví, kde chce v nejbližším období žít, případně i v jakém je svazku a jaké závazky mu z toho vyplývají (partnerství, manželství, děti a podobně). Finanční nestabilita a nejistá životní situace jsou sice zásadní důvody pro oddálení koupě nemovitosti, nejčastěji diskutovaným mezi kupujícími je však situace na trhu (záměrně ji neuvádím jako zásadní důvod, protože podle mého názoru by rozhodnutí o koupi nemovitosti, snad s jistými omezeními v případě investičního nákupu , nemělo být vázáno na tento fakt).

Klíčové informace pro kteréhokoli kupujícího při rozhodování o jeho koupi

• Trh nemovitostí z dlouhodobého hlediska ovlivňuje primárně demografie. Naše populace dramaticky neroste, ale ani neklesá, takže pokud se nestane něco dramatického (válka, nákaza, pád meteoritu - vyberte si, co považujete za nejpravděpodobnější), stále zde bude velký (a mírně narůstající) počet lidí s potřebou bydlet (poptávka).
• Bytový fond je zvláště u nás velmi starý a svým objemem a strukturou obecně neodpovídá poptávce. I když se v posledním období postavilo relativně velké množství nových bytů a domů, stále počtem neuspokojily potřebu, která od 2. světové války dramaticky narostla. Zároveň lze říci, že většina bytů a domů (stačí letmý pohled na internet) neodráží současné potřeby bydlení, ať už parametry nebo stavem. Pokud tedy odhlédneme od cykličnosti vývoje na trzích (nejen realitním), pro individuální specifika vybraných lokalit (lokální poměr nabídka - poptávka) platí obecné pravidlo, že nemovitosti by si vždy měli udržet hodnotu, a proto je rozhodnutí koupit (investovat prostředky do nemovitosti) rozumné a také relativně bezpečné.

Pro kupujícího je vhodnější spíše zrealizovat koupi nemovitosti v daném omezeném čase

co nejlepší a nejvýhodnější, než čekat na ideální situaci na trhu, v níž by jakákoli koupě představovala jednoznačný úspěch (navíc opět musíme oddělit vnímání nemovitosti jako bydlení od investice). Z dlouhodobého hlediska (časový horizont 5 - 8 let, respektive více) totiž správnost rozhodnutí koupit ovlivňují spíše parametry dané nemovitosti ve vztahu k jiným nemovitostem než fakt, že byla koupena před nárůstem cen či v cenovém vrcholu daného období.

TIP

Otázka, zda koupit, má často podobu úvahu, zda je finančně výhodnější být v nájmu nebo vlastnit. Pokud jste finanční typ, je pravděpodobné, že jste si to už spočítali, ale pro ostatní uvádím rychlý přepočet, kterým si rozhodnutí koupit můžete racionalizovat. Pokud kupujete nemovitost jako alternativu k jejímu nájmu, je koupě pro vás určitě výhodná, pokud výše měsíční splátky 100-procentního hypotečního úvěru (s minimálně fixovanou úrokovou sazbu na 3 roky) je nižší než měsíční splátka nájmu. Koupě je však pro vás výhodná i v tom případě, pokud je výše nájmu nižší než výše splátky úvěru, ale vyšší, než měsíční splátka úroku z úvěru. Samozřejmě, je třeba vzít v úvahu všechny náklady na koupi včetně nákladů na rekonstrukci.