Koupě staršího domu - odborná prohlídka
Unavuje vás dívat se každý den do oken protějšího paneláku a stále více vás láká představa zeleného ticha, místa někde na venkově či v horách, kde budete moci relaxovat o víkendech či dovolených? Ať už jsou vaše podněty jakékoliv, zřejmě jste odhodláni investovat do stavby nebo koupě staršího rodinného domu.
Pokud se rozhodnete pro druhou možnost, nechte působit nejprve dojmy
Posuzujte dům očima laika. A dříve než přistoupíte k odbornému posouzení technického stavu domu, ujistěte se, zda vám vyhovuje nejen daná lokalita, ale i jeho velikost, dispoziční řešení a vzhled. Po takové zběžné prohlídce by měla následovat odborná prohlídka. Rovněž byste se měli snažit od majitele či pracovníka realitní kanceláře získat co nejvíce informací, které by vám pomohly při rozhodování. Při technické kontrole si spolu s přizvaným odborníkem projděte dům od hlavy až po paty, čili od střechy až po sklep.
Proč je důležitá odborná prohlídka
Slouží k tomu, abyste zhodnotili technický stav daného objektu a zjistili, v jakém rozsahu bude třeba provést opravy, případně předběžně odhadli část nákladů vynaložených na rekonstrukci.Ideální je, když k dané stavbě existuje technická dokumentace. Pokud je projekt k dispozici, je vynikající pomůckou při zjišťování rozdílů oproti aktuálnímu stavu či nedostatků dispozičního a technického řešení. Současně je úvodním podkladem pro projektanta při navrhování vámi požadovaných úprav. Co se týče starších domů, ne vždy se projektová dokumentace zachová.Třeba si však uvědomit, že původní majitel dokumentaci poskytne jen vážnému zájemci (což mu nelze vytýkat). V mnoha případech se budete muset spokojit s jednoduchým grafickým podkladem, který je součástí soudního znaleckého posudku zabezpečeného seriózním prodejcem. Bohužel ne vždy je k dispozici celá technická dokumentace. Co dělat v takovém případě? Správné je požádat současné uživatele stavby o informace týkající se případných nedostatků či skrytých vad. I sami můžete otevřeně upozornit na zjevné chyby. Často rady původních majitelů, na základě zkušeností získaných užíváním objektu, pomohou vyřešit problém, který by se vám zdál neřešitelný nebo byste se s ním museli v budoucnu více trápit.
Jakých "záludností" jsou schopny střešní krytiny?
Střecha je významná část stavby, a to nejen pro své estetické, konstrukční a tvarové řešení, ale také z hlediska prostorových možnosti v případě využitelných podkrovních prostor. Je mnoho dobrých příkladů využití podkroví s překvapivě vysokými uživatelskými kvalitami. To je však podmíněno fyzickým opotřebením krovu, krytiny, izolací a množství nezanedbatelných detailů. Tvarové řešení střechy a využitelnost jejího objemu mohou vyžadovat rozsáhlou přestavbu, s čímž souvisí zvýšení nákladů na stavební úpravy. Ve většině případů lze technické chyby krytiny odhalit již při průběžné obhlídce - jde o mokrá místa na konstrukci krovu, podlaze podkroví, stropních podhledech apod.. Rozsah poškození může být různý a až skutečný stav domu určí jeho technickou hodnotu. Těžší se posuzuje stav jednoplášťové rovné střechy s pryskyřičnými nebo s plechovými krytinami, pokud se chyby ještě neprojevily zatečení plochami na površích místností podstřešního podlaží.
Nejčastější poruchy a nedostatky
Častou poruchou, projevující se zejména prasklinami na obvodových stěnách, je nesprávné založení stavby. Možnými příčinami mohou být nedostatečné posouzení geologických poměrů (málo únosné půdy, nestálé podloží - nesoudržné vrstvy svažitého terénu), poddimenzovaná plocha základů, ale zejména nevyhovující hloubka základů (účinky mrazu v základové spáře). Poruchy staveb často vznikají špatnou (nebo poškozenou) hydroizolací proti zemní vlhkosti a podzemní vodě, které způsobují vlhkost konstrukcí, dokonce může dojít k zaplavování prostorů pod úrovní terénu. Příčinou akumulace srážkové vody a její vzlínání do nadzemních zdiv může být i nesprávně aplikován obklad vnějšího soklu. Poškození fasád a zdiva obvodových stěn zapříčiňuje nedostatečná tepelná izolace podstřešních prostor, která v zimním období způsobuje únik tepla a při tání sněhu zatékání. Je dobré všímat si na kupovaném objektu stav povrchových úprav (poškozené obklady, fasádní malby a nátěry), otvorové konstrukce - překonané konstrukce dřevěných i plastových oken (fasádní i střešní) a dveří. Neosvědčily se ani některé druhy pryskyřičných či plechových krytin a plastových okapových systémů. Známé jsou i poruchy staveb způsobené nesprávnou tepelnou izolací obvodových konstrukcí a nevhodnou kombinací materiálů, které jsou častou příčinou vzniku plísní a hub. Estetické defekty mohou vzniknout i chybnou konstrukcí a nesprávným umístěním komínového tělesa. Důsledkem nesprávného využívání částí objektu (některých nevytápěných a nevětraných prostorů) je snížení technické a morální hodnoty stavby.
Řetězové reakce
Praxe už nejednou ukázala, že na jeden stavební zásah může navazovat řada dalších oprav, což zvyšuje náklady. Problémem jsou například fasádní trhliny - když se do nich dostane voda, začne opadávat omítka, případně se sníží tepelně izolační vlastnosti fasády. Jak postupovat v případě zjištění poruch, které mohou vyvolat řetězovou reakci? Pokud se rozhodnete koupit starší dům, jehož poškození lze odstranit jednoduchým zásahem, měli byste se o opravu pokusit s pomocí nebo alespoň se souhlasem prodávajícího (aktuálního vlastníka). Překrytím díry ve střeše, odstraněním neprodyšného povrchu podlahy či větráním stavby a podobně můžete ušetřit prostředky, které byste později museli vynaložit na odstranění škod způsobených uvedenými nedostatky.
Prohlídka instalací
Každý z nás si potrpí na určitý komfort bydlení. Mezi důležité faktory přispívající k vyšší kvalitě obytných prostor patří instalace elektřiny, vody, topení, plynu, jakož i kanalizace. Co by se nemělo podceňovat při prohlídce a na co je třeba přihlížet při posuzování stavu energetických a užitkových rozvodů? Rozhodně je třeba získat co nejvíce informací o daných rozvodech vnitřních instalací zabudovaných v kupovaném domě. To je důležité zejména při rozvodech vedených pod povrchem stěn, stropů či podlah. Tato informace později může posloužit při rekonstrukci instalací nebo zabránit poškození rozvodů při pozdějších stavebních úpravách. Ne vždy je k dispozici dostatečně spolehlivá dokumentace rozvodů energetických a užitkových médií. V takovém případě je nezbytné přizvat si odborníka, který má potřebnou techniku umožňující vyhledat podpovrchové rozvody, posoudit jejich stav a možnost jejich použití. Třeba zjistit i kapacitní předpoklady venkovních rozvodů, zejména v případě potřeby nových přípojek nebo zabezpečení zvýšení odběrových limitů. Známý by měl být i stav technických zařízení zajišťujících zásobování pitnou a užitkovou vodou (vlastní studna s vodárnou), případně zařízení pro likvidaci nebo čištění odpadních vod (čistírna odpadních vod nebo žumpa). Určujícím kritériem při rozhodnutí koupit danou stavbu mohou být i přístupové komunikace, s tím související odvoz domovního odpadu a podobně.
Když ani hora k Mohamedovi nepřijde
Ačkoli většina technických poruch staveb se dá odstranit dostupnými prostředky, které náš trh poskytuje v dostatečném sortimentu i odpovídající kvalitě, jsou faktory, které mohou být jednoznačným ukazatelem varujícím před koupí domu. V případě totálního poškození objektu bez reálné možnosti oprav a jejich optimální finanční náročnosti je namístě upustit od koupi. Mezi nejdůležitější okolnosti při posuzování umístění stavby a její skutečných hodnot patří oslunění domu a bezprostřední okolí. Stavby zastíněné terénními útvary nebo okolní zástavbou jsou nevhodné pro obytné účely. To je faktor, který zatím nemůže změnit ani nejsolventnější stavebník. Podobným negativním faktorem je i prostředí znehodnocené nevhodnou okolní zástavbou a provozní zatížení lokality (rušnou komunikací, hlučným či znečišťujícím výrobním prostředím apod.), Což je důležité v případě koupě objektu určeného k bydlení či rekreaci.
Před podpisem kupní smlouvy si zjistěte především tyto skutečnosti
• zda daný objekt není zatížen věcným břemenem, což v praxi například znamená povinnost zpřístupnit váš pozemek sousedovi;
• zda na dům není uvaleno zástavní právo, jinak řečeno, zda současný majitel neručí stavbou a přilehlým pozemkem bance za hypotéku nebo stavební úvěr;
• zda na daný objekt nemají v podílovém vlastnictví právo další osoby, které by si mohli nárokovat předkupní právo.