Koupě nemovitosti - kritéria a důkladná prohlídka

Rozsáhlý seznam kritérií,, je sice skvělá věc, ale bez určení priorit však může být vaše situace při hledání nemovitosti ještě horší, než kdybyste žádný seznam neměli.

Nejde jen o seřazení kritérií podle důležitosti

Podstatné je definovat si taková kritéria, která musí hledaná nemovitost bezpodmínečně splňovat, a kompromisní, při kterých jste ochotni akceptovat i parametry mírně odlišné od ideálu. Přitom platí, že čím více kritérií, od kterých nehodláte upustit, máte ve svém seznamu, tím je vaše zadání složitější. Ze zkušeností doporučuji omezit počet takových kritérií nejvýše pět. Určitě by přitom mezi nimi neměly chybět: rozpočet (tedy výše kupní ceny), velikost (zejména počet pokojů a rozhodnutí mezi domem a bytem) a případně stav. Pozor je třeba dávat i na to, že některá kritéria se mohou navzájem vylučovat - například je nepravděpodobné, že najdete byt s výtahem ve starém třípodlažním domě. Některé konflikty dokážete odhalit předem i sami, jiné se zřejmě ukáží až při konfrontaci s realitou.

Pozvěte si na obhlídku přítele

Zaprvé platí, že více očí více vidí a váš pomocník vás může upozornit na detail, který jste mohli přehlédnout, zadruhé dostanete nezainteresovaný, a tedy objektivnější pohled na nemovitost (zvláště pokud vás tento člověk dobře zná, dokáže odhalit věci, které by vám mohly být užitečné). Zatřetí vás taková osoba "udrží na uzdě", pokud by se vám nemovitost líbila natolik, že byste přestali vnímat její nedostatky, nebo chtěli udělat další kroky bez důkladného zvážení.

Realistická kritéria

K realistickým kritériím vás mohou dovést tři cesty:
• Důkladný průzkum trhu. V první řadě byste se měli seznámit s nabídkou na internetu - ačkoli ji zkreslují duplicitní či zastaralé nabídky, najdete zde převážnou většinu nemovitostí, které jsou v daném čase na prodej. Nabídka je v této oblasti víceméně stálá, takže pokud za čtyři měsíce nenajdete na webu nemovitost, která by vyhovovala vašim kritériím, nemáte velkou šanci najít takovou ani později.
• Rozhovor s rodinou a známými, kteří v nedávné době koupili podobnou nemovitost, jakou hledáte. Jejich zkušenosti budou pro vás k nezaplacení. Dobré rady těch, kteří tento proces neabsolvovali v posledních dvou letech nebo kupovali nemovitost jiného charakteru, vám však nepomohou.
• Rozhovor s realitním profesionálem. Tuto možnost úmyslně uvádím jako poslední. Obecně totiž převládá nedůvěra k profesi realitního makléře, takže po rozhovoru (pokud je makléř upřímný) většinou následuje rozchod - kupující prostě nedokáže akceptovat navržené kompromisy. Realitní makléř je přitom osobou v této oblasti široko daleko nejlépeí informovanou, takže pokud chcete spolehlivě zhodnotit reálnost vašich představ vzhledem k aktuálnímu stavu trhu, dobrý makléř je ta nejlepší cesta.

Prohlídky nemovitostí

Máte sepsán seznam kritérií a ve vaší hlavě již existuje obraz ideálního bytu či domu? Po rozhovorech se známými nebo makléřem jste vyškrtli nereálné požadavky, denně procházíte realitní portály a doufáte, že najdete tu svou vysněnou nemovitost? Fáze "virtuálních prohlídek" může trvat i několik měsíců, než se konečně objeví nabídka jakžtakž akceptovatelná s přimhouřením obou očí. Domluvíte si obhlídku a většinou se dočkáte dalšího rozčarování. Nemovitost totiž nevypadá tak, jak se jevila z popisu či z fotografií. Konfrontace vašeho seznamu kritérií a priorit s reálnými možnostmi na trhu bude pravděpodobně mnohem složitější a déle trvající proces než jejich stanovení. Vlastně bude trvat až do chvíle, kdy se rozhodnete a vyberete si. Ještě předtím, než začnete s návštěvami nemovitostí, byste se měli pokusit váš seznam kritérií a priorit co nejvíce zreálnit.

Bez pochůzek to nepůjde

Inzeráty jsou totiž pouze inzeráty. Dozvíte se z nich základní údaje o konkrétní nemovitosti a napoví vám, kolik jakých nemovitostí a za jaké ceny jsou aktuálně v nabídce. Stále však jde jen o inzeráty - pokud je popis dobrý a fotografie hezké, zapůsobí na vás a vy se rozhodnete pro obhlídku, na které můžete, ale i nemusíte odhalit nedostatky. Naopak, pokud je inzerát špatný, pravděpodobně na obhlídku nepůjdete, a přitom lze skvělé nemovitosti uškodil jen majitel či makléř, který ji nedokázal správně představit. Bez pochůzek to tedy nejde. Představují totiž jediný způsob, jak najít vhodnou nemovitost, a zároveň jsou i nejlepší možností na poznání trhu a zreálnění vašich očekávání. Jelikož nabídka nemovitostí je v daném čase víceméně stejná, sedět a čekat, až se objeví ta jediná pravá, je velká chyba. Pokud již ne proto, že taková chvíle nemusí nikdy přijít, tak zejména proto, že bez předešlých zkušeností nedokážete posoudit, zda jde skutečně o tu pravou nabídku. Právě zkušenosti z pochůzek vám poskytnou pocit jistoty při rozhodování.

Pokud však dodržíte několik doporučení,

můžete absolvovat i tuto část koupě nemovitosti ve zdraví a dobré náladě. Vždyť když může být příjemným zážitkem koupě bot, proč by jím nemohla být koupě nového bydlení?
• Dopřejte si dostatek času. Proces koupě může trvat i 3 - 4 měsíce a pokud jste si nevybrali právě období "mimo sezónu", tedy v době letních a zimních dovolených, máte dost času na komfortní obhlídce 20 i 30 nemovitostí (na informované rozhodnutí obvykle stačí 15 rozumně vybraných prohlídek).
• Nedělejte více pochůzek, než dokážete komfortně zvládnout. Pokud půjdete na prohlídky večer po práci, omezte se na nejvýše dvě za den. Pokud jste si na ně vyčlenili celý den, respektive odpoledne, neplánujte si více než čtyři. Není to jen otázka času (prohlídka spolu s dopravou na místo a čekáním vám zabere i hodinu), ale zejména pozornosti, kterou budete schopni nemovitostem věnovat. Nechcete přece běhat od nabídky k nabídce, aniž jste si je důkladně prohlédli.
• Šetřete čas rychlými obhlídku zvenčí. Jelikož sladění vašeho pracovního kalendáře s volným časem majitele a makléře bývá nejčastějším kamenem úrazu, eliminujte počet nemovitostí tím, že se projdete v jejich okolí. Často postačí, když si cestou z práce uděláte objížďku a posoudíte lokalitu a stav nemovitosti zvenčí. I takový letmý pohled vám napoví, zda by nemovitost mohla stát za to.
• Užívejte si to. Právě tato část koupě nového bydlení je totiž tou nejpříjemnější. Průzkumy potvrzují, že dobrý pocit z koupě máme jen krátce po ní a že je to právě proces výběru a období očekávání, které jsou emocionálně nejuspokojivější. Když tu pravou nemovitost najdete a dojde na praktické záležitosti, jako jsou peníze a smlouvy, pozitivních momentů bude o něco méně.

Průzkum na internetu,

případně i rozhovor se známými a realitním profesionálem posunou váš seznam kritérií blíže k realitě a ušetří vám čas, který byste jinak věnovali prohlídkám vykonávaným nesprávných nemovitostí. A možná díky tomu nepropásněte zajímavou nemovitost pouze pro přehnané nároky. Nebuďte realitním turistou.

Když si už všechno dohodnete,

zařídíte si čas, a přijdete na obhlídku, měli byste z ní vytěžit co nejvíce. Určitě byste si měli:
• detailně ověřit informace z inzerátu důkladnou prohlídkou,
• zjistit co nejvíce faktů otázkami na majitele a makléře,
• potvrdit si zásadní skutečnosti z dokumentace k nemovitosti.

Velká část kupujících si prohlédne nemovitost jen letmo

a pasivně poslouchá výklad makléře či majitele. Taková prohlídka je doslova promarněný čas. Bohužel, mnozí majitelé si neuvědomují význam prvního dojmu, a tak nemovitostí, které vás nadchnou již od dveří, bývá pomálu. Zkuste proto potlačit emoce a dejte nemovitosti šanci. Důkladně si ji prohlédněte a snažte se přitom racionálně a v klidu zjistit, nakolik splňuje vaše kritéria. Pokud jste narazili na zkušeného makléře, který nemovitost dobře zná, provede vás jednotlivými místnostmi a upozorní na vše, co by pro vás jako budoucího majitele mohlo být zajímavé. Nenechte se však tlačit do rychlé prohlídky. Přistavte se v každé místnosti a důkladně si prostudujte všechny, nejen okomentované detaily.