Koupě nemovitosti - bezpečnostní prověrka

Pokud vás nemovitost při první obhlídce zaujala a zvažujete její koupi, určitě byste si ji měli jít ještě alespoň jednou podívat - dříve, než se rozhodnete, měli byste absolvovat jednu až dvě prohlídky zaměřené na odhalení skutečností, které vám při první návštěvě mohli uniknout , nebo jste je sami nedokázali posoudit.

Asi nejdůležitější je navštívit nemovitost v různém denním čase

Buďte obezřetní, pokud jsou prohlídky možné pouze v určitou, obvykle večerní hodinu. Určitě byste si přitom měli ověřit:
• čas ranní a odpolední dopravní špičky včetně skutečného času potřebného na dojíždění do práce,
• čas, kdy děti odcházejí do školy a když se vrací,
• situaci podvečer a v pozdních večerních hodinách.
Rovněž prohlídka při rozličných světelných podmínkách, případně i v odlišném počasí vám může hodně prozradit. Pokud je to jen trochu možné, zajděte si prohlédnout dům či pozemek po vydatném dešti, u podkrovních bytů a bytů na horních patrech může být zajímavá i návštěva po obzvlášť horkém dni.

Odhad technického stavu svěřte odborníkovi

Technické nedostatky zjištěné na nemovitosti až po koupi bývají totiž nejčastějším důvodem vážné nespokojenosti kupujících se svým rozhodnutím a často i předmětem dlouhotrvajících (i soudních) sporů. Pokud máte jakékoliv pochybnosti o technickém stavu nemovitosti(například pokud jste viděli skvrny či praskliny na stěnách), určitě byste si měli na obhlídku přizvat stavebního odborníka. Ten vám může být prospěšný i při koupi nemovitosti ve výstavbě. Zejména pokud zamýšlíte rozsáhlejší rekonstrukci, měli byste si přizvat i odborníka, který by měl případné práce realizovat. Známý nebo člen rodiny, který před deseti lety postavil dům, případně minulé léto rekonstruoval koupelnu, je vhodný na rozhovory u piva, ne však na spolehlivé posouzení technického stavu nemovitosti. Na to hledejte profesionála, který se stavební činností živí.

Znalecký posudek neodhalí stavební nedostatky

Kupující se často mylně domnívají, že informaci o stavu nemovitosti (nejen technickém) jim poskytne soudní znalec a jeho posudek. I když je znalecký posudek užitečným (a v případě hypotečního úvěru i nutným) dokumentem, má spíše informativní charakter a v případě technicky "komplikované" nemovitosti ji nepopsal v dostatečné hloubce potřebné k rozhodnutí. Znalecký posudek má pro vás jako kupujícího význam v jiných situacích:
• jako podklad pro banku pro stanovení výše úvěru (pokud chcete nemovitost založit),
• když kupujete nemovitost ve fázi rozestavěné stavby a potřebujete ji zapsat do katastru nemovitostí s cílem nabytí.
Výjimečně má znalecký posudek význam i jako nezávislý odhad ceny - například pro další jednání s majitelem (zejména u dražších nemovitostí).

Prověřte si právní stav

Pokud vážně uvažujete o koupi nemovitosti, velmi důležitý je nejen její technický, ale i právní stav. Před konečným rozhodnutím byste měli určitě vidět dva základní dokumenty - list vlastnictví a kopii katastrální mapy. Slouží k právním prověření nemovitosti a bývají běžnou součástí znaleckého posudku, který stanoví hodnotu nemovitosti. Jako kupující by vás na nich mělo zajímat:
• zda je nemovitost (a všechny její součásti jako pozemek, garáž a podobně) zapsána na listu vlastnictví,
• zda je majitel oprávněn s touto nemovitostí nakládat (tj. zda je výlučným vlastníkem, nebo jde o bezpodílové spoluvlastnictví manželů, případně má nemovitost dalších spoluvlastníky),
• zda na nemovitosti nejsou břemena nebo tíhy, které by omezovaly nakládání s ní nebo její užívání (nejčastěji jde o zástavní právo banky, tedy břemeno hypotéky, které však podobně jako zástavní právo ve prospěch ostatních vlastníků bytů nepředstavuje překážku prodeje).

Kopie katastrální mapy je důležitá

zejména při pozemcích a rodinných domech, kde je nutné ověřit si skutečnou výměru a hranice pozemku tak, jak jsou zaznamenány v katastru nemovitostí (ne vždy jsou totiž shodné s vedením plotu či hranice vyznačené majitelem).

Mezi další dokumenty vhodné k prověření stavu nemovitosti patří v případě bytů

• původní pořizovací smlouva majitelů
• předpis měsíčních záloh za služby a energii
• smlouva o společenství vlastníků (pokud je zřízeno)

V případě domů (obzvláště rozestavěných či novostaveb) a pozemků jsou takovými dokumenty

• stavební povolení a projektová dokumentace pro stavební povolení (při nezkolaudované stavbě nebo pozemku s projektem),
• geometrický plán ověřený katastrem, se zakreslenými hranicemi pozemku a umístěním stavby (při novém pozemku nebo pozemku s rozestavěnou stavbou, pokud ještě nejsou zaevidovány na listu vlastnictví a v katastrální mapě),
• potvrzení o vynětí z půdního fondu (v případě orné půdy, pokud ještě nebylo vydáno stavební povolení),
• územně plánovací informace o pozemku (nejen v případě, pokud ještě není vydáno stavební povolení),
• kolaudační rozhodnutí nebo rozhodnutí o popisném čísle (v případě dokončené stavby, která však není zapsána na listu vlastnictví).

Každý z těchto dokumentů popisuje stav nemovitosti v daném čase,

přičemž absence některého údaje či dokumentu ještě nemusí znamenat, že jde o problematickou nemovitost nebo podvod. Pokud jsou však úplné a bezchybné, mohou minimalizovat rizika koupě. Jejich posouzení je dobré nechat na realitním profesionálovi, který realizuje obchod (zastupuje stranu kupující), případně na právníkovi.

Nemovitost zatížená hypotékou

Rozhodli jste se, že si koupíte vlastní byt, nebo jste si uvědomili, že v tom starém je vám už těsno a nastal čas poohlédnout se po větším. Stanovíte si podmínky na lokalitu a velikost, zvážíte, co vám dovolí rodinný rozpočet. Zorientujete se v nabídce realitních kanceláří, absolvujete několik prohlídek a konečně najdete byt, jaký jste hledali. Ale jak už to obvykle chodí, objeví se další komplikace. Na prodávaném bytě je břemeno hypotéky. Toto vás však naštěstí nemusí od koupě odradit - i na zdánlivě neřešitelný problém totiž existuje řešení. Nejjednodušším řešením je dohodnout se s majitelem bytu na předčasném splacení jeho úvěru, kterým je byt zatížen. Peníze z vašeho úvěru, který si v bance vybavíte na koupi nemovitosti, využijete na její zaplacení a prodávající nimi pak vyplatí svou starou hypotéku. Pro toto řešení se rozhoduje většina lidí, kteří se ocitnou v takové situaci. Upřednostňují totiž, pokud je jim nový úvěr ušitý na míru a jeho parametry si při vyřizování nastaví podle svých potřeb. Druhou možností je takzvané převzetí dluhu. To znamená, že úvěrové závazky prodávajícího přejdou na vás. Proberete tedy na sebe původní hypotéku i s podmínkami, za jakých ji získal prodávající. Protože obvykle je výška hypotéky nižší než kupní cena, musíte se s prodávajícím dohodnout také na způsobu doplacení rozdílu. Dříve než se pro tuto možnost rozhodnete, podrobně se seznamte s parametry původního úvěru - výškou a termínem splátek, lhůtou splatnosti, aktuální výší úvěru, atd.. Převzetí starého úvěru má totiž své výhody i nevýhody. Není vyloučeno, že podmínky vám budou vyhovovat a mohli byste pokračovat ve splácení, počítejte však s tím, že některé parametry úvěru můžete změnit za určitý poplatek, jiné musíte akceptovat tak, jak jsou.

Rezervační dohoda

"Bezpečnostní prověrka" nemovitosti, která vás zaujala, může být časově náročná a ne vždy přinese informace, které by měly zásadní vliv na vaše rozhodnutí. Pokud není problém v těchto dvou základních dokumentech - listu vlastnictví a kopii katastrální mapy doporučuji přijmout dočasně jistou rozumnou míru rizika. Zvláště to platí v případě atraktivních nemovitostí, o které je větší zájem. Koneckonců, otázek nezbytných pro utvrzení vašeho rozhodnutí může být opravdu hodně. Pokud jde o zajímavou nemovitost, kterou nechcete ztratit, ale přece jen se s ní spojuje příliš mnoho otazníků, zvažte uzavření takzvané rezervační dohody. Tato dohoda vám ponechá prostor pro doplnění si informací a dokumentů před podpisem kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě.

List vlastnictví má čtyři základní části

• Část A, majetková podstata, informuje o nemovitosti (stavbě a pozemku, na kterém se nachází) a jejích základních evidovaných parametrech, jako je označení (parcelní číslo pro pozemek a popisné číslo pro stavbu), výměra pozemku v m2 a druh, popis či umístění stavby.
• Část B, vlastníci a jiné oprávněné osoby, informuje o tom, kdo a v jakém podílu je vlastníkem nemovitosti (v případě bytů její určené části - bytu a podílu na společných částech, zařízeních či zastavěném pozemku).
• Část C, tíhy, eviduje břemena, které se vážou na nemovitost.
• Čtvrtou částí jsou informativní záznamy, například změna jména nebo adresy.

Někdy může být na listu vlastnictví vyznačena plomba z důvodu zápisu ... (bývá zapsaná v části B). Tento záznam informuje o probíhajícím řízení na katastru ve věci změn týkajících se nemovitosti (převod vlastnictví, výmaz zástavního práva atd..). List vlastnictví obsahuje samozřejmě i datum vyhotovení. Tento údaj je velmi důležitý - starší list vlastnictví totiž nemusí odrážet aktuální stav nemovitosti. Listy vlastnictví na internetu se obvykle aktualizují jednou za týden, takže pokud chcete opravdu čerstvou informaci, nevyhnete se návštěvě příslušné správy katastru.

Informujte se o budoucí výstavbě

Kromě dokumentů, které potvrzují skutkový právní stav nemovitosti, jsou i další informace, které vám pomohou vytvořit úplný obraz. Informace o probíhající a připravované výstavbě je asi jedna z nejdůležitějších, zejména pokud jsou v okolí volné stavební pozemky. Budoucí výstavba ovlivní vaše budoucí bydlení jednak dočasně (prach a hluk během stavby), jednak po jejím dokončení (negativem může být například zhuštění dopravy naopak pozitivem doplnění vybavenosti). Zdrojem takové informace může být místní stavební úřad. U domů a pozemcích jsou klíčové také informace o blízkých vodních tocích a jejich stavech za poslední roky, o záplavových zónách, ale i o podloží a výšce spodní vody. I když získat tyto informace je často složité, za optání na místně příslušných úřadech nic nedáte.