Koupě nemovitosti a tipy, které se hodí
Bydlení v novostavbě znamená obecně vyšší cenu, ale nižší provozní náklady. V konečném důsledku tak může být taková koupě ve srovnání se starým bytem výhodnější. Potřebné je však individuální posouzení - kvalita některých staveb totiž nemusí být na očekávané úrovni, a také právě dostavěné objekty znamenají určité riziko.
Stav
Stav nemovitosti má největší vliv na náklady spojené s bydlením. Okamžitý efekt může být ve výdajích na rekonstrukci, dlouhodobý ve výši provozních nákladů, které souvisejí s energetickou účinností objektu a také s údržbou či postupnou modernizací.
Nejdůležitější bývá věk nemovitosti
Vzhledem k zanedbané výstavbě v jistém období tvoří převážnou část dnešního bytového fondu u nás buď staré (starší 25 let), nebo nové nemovitosti (méně než 10-leté). Ačkoliv podle zákona je novostavbou nejvíce pětiletá nemovitost, i domy do věku 10 let se u nás považují za novostavby. Kromě kvality provedení přitom platí, že novostavby poskytují vyšší hodnotu než staré nemovitosti. Důvodem jsou nižší provozní náklady (často až o polovinu) - ať už na vytápění, nebo údržbu a opravy. Staré nemovitosti jsou často ve špatném stavu a seznam technických nedostatků bývá obvykle dlouhý. Aktuální výše provozních nákladů tak může být jen startovací pozicí před budoucím růstem - při mnohých totiž neexistuje fond na údržbu a opravami se řeší většinou havarijní nebo kosmetické problémy. Proto jsou ceny novostaveb o 25 až 30% vyšší než ceny starších nemovitostí. Stav nemovitosti třeba samozřejmě posuzovat individuálně. I když se při nové výstavbě používají modernější materiály a technologie, provedení nemusí být vždy uspokojivé. (Například koncem 90. let minulého století se pro vysokou poptávku stavěli domy, jejichž kvalita často značně pokulhávala, což se projevilo již po několika letech.) Jistým rizikem jsou i právě dostavěné domy a objekty ve výstavbě. Něco sice napoví popis konstrukčního řešení a případné certifikáty,celkově však patří mezi nejzajímavější nemovitosti staré 3 až 5 let - za tuto dobu se již případné nedostatky projevily a dali se uspokojivě odstranit.
Individuálně třeba posuzovat i zrekonstruované nemovitosti
- přestavba totiž mohla být neúplná nebo zrealizovaná dříve. Nemovitost po kompletní rekonstrukci musí mít zmodernizované všechny nejzákladnější prvky a v nejbližších letech by neměla vyžadovat žádné opravy či úpravy. Kompletně zrekonstruované tedy nejsou nemovitosti, které nemají zmodernizované vytápění, elektrické rozvody, okna, dveře, podlahy a interiérové, případně exteriérové povrchy. Musíte sice akceptovat vkus a řešení původního majitele, tato volba je však pohodlná a dá se jednodušeji financovat (jedním úvěrem). Velmi pozorně třeba zvážit zejména koupi částečně zrekonstruované nemovitosti. Jde totiž o široké spektrum prací, z nichž mnohé na sebe navazují nebo se ovlivňují (např. elektrické rozvody a omítky). Původní stav si sice vyžádá nejvíce financí na úpravu, má však několik výhod. V první řadě je stav nemovitosti znám a její nedostatky nejsou zakryty více či méně uspokojivými úpravami. Navíc, byt či dům bude nakonec v maximální možné míře odpovídat vašim představám.
Pozor na provozní náklady
Při srovnatelné staré a nové nemovitosti (například třípokojový byt v panelovém domě a v novostavbě) není výjimkou rozdíl v nákladech na provoz. Pokud byste je započítali do splátky úvěru, mohli byste si při 5-procentním úroku a 30 letech splácení vzít úvěr vyšší. Pokud započítáte i případné náklady na rekonstrukci, rozdíl v ceně starší nemovitosti a novostavby se může dokonce vyrovnat.
Investiční potenciál
Pokud kupujete nemovitost k bydlení, vydělat v budoucnu na jejím prodeji by nemělo být klíčovým kritériem, ale spíše příjemným bonusem. Přesto byste měli zvážit i tento aspekt. Pokud nemovitost kupujete s cílem uložit či zhodnotit volné prostředky, případně ji kupujete jen na krátkou dobu, měli byste ji věnovat zvlášť velkou pozornost. Základní parametry tohoto kritéria jsou:• kapitálová náročnost• likvidita• potenciál na kapitálový růst• potenciální výnos z nájmu.
Kapitálová náročnost
hovoří o tom, kolik financí musíte do nemovitosti vložit - ať už na její koupi, nebo k rekonstrukci. Například starý dům za velmi atraktivní cenu může vyžadovat nákladnou rekonstrukci, kterou budete muset financovat z dražšího úvěru. Kapitálová náročnost takové koupě je tedy vysoká. Naopak kapitálově nenáročná může být koupě menšího bytu v novostavbě, financovaná 100 % hypotékou.
Likvidnost znamená,
jak rychle dokážete nemovitost změnit na peníze, tedy prodat. I když platí, že prodat lze všechno - je to jen otázka ceny, je dobré vědět, jak likvidní (obvykle v týdnech potřebných k prodeji) je vaše nemovitost. Větší, dražší a nestandardně řešené nemovitosti v původním stavu v méně vybavených nebo problematických lokalitách jsou nejméně likvidní a naopak. Informaci o likvidnosti vám poskytne zkušený makléř nebo čas setrvání nemovitosti v nabídce na prodej. Odpověď na otázku, za kolik by se dnes dala prodat vaše nemovitost, může být velkou satisfakcí i důvodem k bezesné noci. Jelikož nikdo nevlastní křišťálovou kouli spolehlivě informující o vývoji cen, musíte se spolehnout na zkušenosti nebo intuici. Důležitější než absolutní změna ceny vaší nemovitosti, která závisí na celkovém vývoje cen na trhu, je její relativní vývoj, tedy to, jak se mění ve srovnání s cenami jiných nemovitostí v jiných lokalitách. Absolutní cena nemovitosti s dobrým potenciálem na kapitálový růst může sice krátkodobě klesat, avšak podstatně méně než ceny jiných nemovitostí v jiných lokalitách, její hodnota tedy relativně roste.
Přestože potenciální výnos z nájmu
může znamenat atraktivní zhodnocení, nemluví se o něm tolik jako o kapitálovém růstu. Zatímco kapitálový růst přitahuje spíše investory, kteří usilují o co nejvyšší výnos v co nejkratším čase, výnos z nájmu může zajistit rentu a dlouhodobě uložené prostředky. Důležitý je přitom zejména poměr výnosu z nájmu k vloženým prostředkům (tedy rentabilita vyjádřená v procentech), ne absolutní výška výnosu. Stejně důležité je i to, jak snadno a na jak dlouho lze nemovitost pronajmout. Jelikož obecně bývají investoři přehnaně optimističtí, pokuste se být při posuzování tohoto parametru velmi kritičtí. Převážná část Čechů totiž bydlí ve vlastním nebo se o to usiluje, z čehož vyplývá, že nájemný trh je u nás relativně malý a soustředěný zejména v segmentu mladých lidí a nižších příjmových skupin.
Mezi běžná doplňková kritéria patří:
- Patro - často se diskriminují první a poslední patro (respektive přízemí). V prvním případě jsou příčinou obavy o bezpečnost a hluk, v druhém strach ze zatékání a nižšího tepelného komfortu, ani jedno však nemusí být reálným problémem.Podlaží bývá důležitým kritériem u starších lidí a rodin s malými dětmi - tyto dvě skupiny by se měly v obytném domě soustředit na výtah a jeho velikost, případně i na bezbariérový přístup k němu, v rodinném domě by měly pečlivě zvážit výhody a nevýhody několika podlaží.
- Velikost bytového domu - při počtu bytů v obytném domě vždy platí, že méně je více.
- Terasy, balkóny a lodžie - při jejich posuzování byste měli zvážit zejména to, jak je vzhledem k velikosti, situování (například s ohledem na dopravu) či orientaci umíte opravdu využít.
- Parkování a garáže - nejen v rodinných domech, ale i u bytů jsou garáž nebo parkovací místo, jakož i sklep a skladovací prostory důležitým kritériem. Podstatná je také jejich bezpečnost.
- Vybaveni pozemku a domu - specifickým kritériem při pozemcích a rodinných domech jsou inženýrské sítě - přípojky na vodu, kanalizaci, elektřinu nebo plyn. Speciálními kritérii, které se týkají vybavení, jsou například krb, klimatizace, bazén či sauna.
- Výhled - v některých lokalitách může být úžasný, že však většinou znamená i prémiový příplatek, třeba kriticky posoudit zejména jeho perspektivu.
Pár tipů, které se hodí při obhlídce
• Nemovitosti obvykle subjektivní považujeme za tak velkou, jaký je její největší pokoj.
• Pokoj s výměrou menší než 10 m2 není plnohodnotným pokojem, právě tak jako pokoj se světlíkem, respektive bez okna.
• Nika na spací kout zásadně zvyšuje hodnotu jednopokojového bytu nebo garsonky.
• Rozdělení dispozice na denní a noční, respektive společenskou a soukromou část je velmi užitečné, zvláště při aktivních obyvatelích a větších bytech či rodinných domech.
• Úložné prostory vyřešeny v rámci dispozice znamenají hodnotnější pokoje, protože je není třeba zmenšovat odkládacím nábytkem.
• Schodiště, podesty a chodby jsou neefektivní a málo využívané prostory, které si však vyžádají náklady na pořízení, provoz i údržbu.
• Atypické dispozice s množstvím jiných než pravých úhlů se hůře zařizují a poskytují méně efektivního prostoru.