Jak koupit starší dům - varují faktory

Už vás unavuje dívat se každý den do oken protějšího paneláku? Nebo vás láká atraktivní prostředí, kde se budete moci zrelaxovat během víkendů či dovolené? Ať už jsou vaše podněty jakékoliv, jisté je, že jste odhodláni investovat do stavby nebo koupě staršího rodinného domu. Pokud se rozhodnete pro druhou možnost, je dobré vědět, že ...

Hned na začátku byste si měli uvědomit, jaké jsou vaše priority

Často jsou prvotní pohnutky nejdůležitější při konečném rozhodnutí. Důležité je vědět, co vlastně hledáte a nač chcete daný objekt využívat. Je několik možností a téměř každou z nich ovlivňují jiné faktory. Pokud máte zájem o dřevěnou chaloupku na malebném venkově, která splňuje vaše představy o víkendovém odpočinku, její technický stav pravděpodobně bude druhořadý. Totéž platí i v případě, kdy se do domu zamilujete na první pohled a řeknete si: To je dům, ve kterém chci žít. Samozřejmě, že až později při zjištění případných chyb a nedostatků budete hledat odpovědi na otázky: Jak se to dá opravit? nebo Dá se s tím něco dělat? Prostorové parametry budou zase rozhodujícím kritériem tehdy, pokud chcete naplnit své podnikatelské záměry (například v souvislosti s cestovním ruchem). Třeba si však uvědomit, že najít dům, který bude splňovat všechny naše nároky, není snadné. Odborné prohlídce předchází zběžná, když objekt posuzujeme spíše očima laika jako odborníka. Je dobré, pokud necháme působit dojmy.Proto spíše než přistoupíte k odbornému posouzení technického stavu domu, ujistěte se, zda vám vyhovuje nejen daná lokalita, ale i jeho velikost, dispoziční řešení a vzhled. Rovněž byste se měli snažit od majitele či pracovníka realitní kanceláře získat co nejvíce informací, které by vám pomohly při rozhodování. Při technické kontrole si spolu s přizvaným odborníkem zobrazte dům od hlavy až po paty, čili od střechy až po sklep.

Na to, abychom zhodnotili technický stav daného objektu a zjistili,

v jakém rozsahu bude třeba provést opravy, případně předběžně odhadli část nákladů vynaložených na rekonstrukci, nám slouží prohlídka domu. Není to však tak jednoduché, jak se zdá na první pohled. Jakou dokumentaci (a od koho) bychom měli mít s sebou, abychom mohli přistoupit k samotné prohlídce?

Prvotním vstupem je fyzická prohlídka objektu a rozhodujícím často dojem,

jaký na nás objekt udělá. Ideální je, když k dané stavbě existuje technická dokumentace. Pokud je projekt k dispozici, je vynikající pomůckou při zjišťování rozdílů oproti aktuálnímu stavu či při zjišťování nedostatků dispozičního a technického řešení. Současně je úvodním podkladem pro projektanta při navrhování námi požadovaných úprav. Co se týče starších domů, ne vždy se projektová dokumentace zachová. Třeba si však uvědomit, že původní majitel dokumentaci poskytne jen vážnému zájemci (což mu nelze vytýkat). V mnoha případech se budeme muset spokojit s jednoduchým grafickým podkladem, který je součástí soudně znaleckého posudku zabezpečeného seriózním prodejcem.

Bohužel ne vždy máme k dispozici celou technickou dokumentaci

Co dělat v takovém případě? Správné je požádat současné uživatele stavby o informace týkající se případných nedostatků či skrytých vad. I sami můžeme otevřeně upozornit na zjevné chyby. Často rady původních majitelů, na základě zkušeností získaných užíváním objektu, pomohou vyřešit problém, který by se nám zdál neřešitelný nebo bychom se s ním museli v budoucnu více trápit. I prohlídka má své etapy. Prvořadým cílem je získat všeobecný přehled nejen o hrubé stavbě, případně o okolních objektech, ale také o pozemcích a okolí. Mnohem důležitější je však odborná prohlídka v doprovodu odborníka. Co si máme představit pod tímto pojmem?

Pokud nás objekt při první obhlídce zaujme,

požádáme odborného průvodce o předběžné zhodnocení technických, dispozičních a architektonických parametrů. Ten by nám měl případně doporučit dalších specialisty na posouzení konstrukčních vlastností - zejména z hlediska statiky stavby, případně odborníka na tepelně technické posouzení, vnitřní rozvody, požární bezpečnost, ale zejména architekta, který zhodnotí vhodnost objektu pro budoucí využití. Velmi důležité je i znát majetkovou podstatu kupovaného objektu a s ním souvisejících pozemků a dalších staveb. Podcenění tohoto aspektu se mnohokrát stalo předmětem komplikací, končících často až u soudu. Proto si třeba od prodávajícího vyžádat aktuální geometrický plán s dokladem z katastru nemovitostí, který jednoznačně dokazuje vlastnická práva.

V interiéru je důležité zkontrolovat příčky mezi jednotlivými místnostmi

Pokud se odchýlily ve srovnání s projektem, jednoznačně to bude mít vliv i na zatížení stropu.Jaké jsou další kritické body v místnostech? Pokud během realizace stavby nebo během jejího užívání proběhly změny oproti původnímu projektu nevhodnými zásahy do statiky, většinou se to projeví viditelnými poruchami konstrukcí.Skutečný rozsah poškození někdy možné určit pozorováním aktivních projevů a až pak lze odhalit příčiny. Odpovědné a objektivní zhodnocení konstrukčních nedostatků je podkladem pro zjištění reálných nákladů, které jsou potřebné k adaptaci objektu podle našich potřeb. Jsou však známy i případy, kdy se zdánlivě rozsáhlá porucha stavby dala odstranit jednoduchým technickým řešením. Výměna střechy není levná záležitost, proto je důležitá i prohlídka této části domu. Co si máme všímat především na střechách? Jakých "záludností" jsou schopny střešní krytiny?

Střecha je významná část stavby,

a to nejen pro své estetické, konstrukční a tvarové řešení, ale také z hlediska prostorových možnosti v případě použitelných podkrovních prostor. Je mnoho dobrých příkladů využití podkroví s překvapivě vysokými uživatelskými kvalitami. To je však podmíněno fyzickým opotřebením krovu, krytiny, izolací a množství nezanedbatelných detailů. Tvarové řešení střechy a využitelnost jejího objemu mohou vyžadovat rozsáhlou přestavbu, s čímž souvisí zvýšení nákladů na stavební úpravy. Ve většině případů lze technické chyby krytiny odhalit již při průběžné obhlídce - jde o mokrá místa na konstrukci krovu, podlaze podkroví, stropních podhledech apod.. Rozsah poškození může být různý a až skutečný stav domu určí jeho technickou hodnotu. Hůře se posuzuje stav jednoplášťové rovné střechy se pryskyřičnými nebo s plechovými krytinami, pokud se chyby ještě neprojevily zatečenými plochami na površích místností podstřešního podlaží.

Jaké jsou nejčastější poruchy a nedostatky,

které se vyskytují na stavebních konstrukcích starších rodinných domů, případně jak se projevují? I když odpověď na tyto otázky zřejmě nebude vyčerpávající, vzpomenu alespoň některé. Častou poruchou, projevující se zejména prasklinami na obvodových stěnách, je nesprávné založení stavby. Možnými příčinami mohou být nedostatečné posouzení geologických poměrů (málo únosné půdy, nestálé podloží - nesoudržné vrstvy svažitého terénu), poddimenzovaná plocha základů, ale zejména nevyhovující hloubka základů (účinky mrazu v základové spáře). Poruchy staveb často vznikají špatnou (nebo poškozenou) hydroizolací proti zemní vlhkosti a podzemní vodě, které způsobují vlhkost konstrukcí, dokonce může dojít k zaplavování prostorů pod úrovní terénu. Příčinou akumulace srážkové vody a její vzlínání do nadzemních zdiv může být i nesprávně aplikovaný obklad vnějšího soklu. Poškození fasád a zdiva obvodových stěn zapříčiňuje nedostatečná tepelná izolace podstřešních prostor, která v zimním období způsobuje únik tepla a při tání sněhu zatékání. V posledním období můžeme konstatovat i selhání některých novodobých materiálů, které jsou bohužel stále na našem trhu. Proto je vhodné všímat si na kupovaném objektu stav povrchových úprav (poškozené obklady, fasádní malby a nátěry), otvorové konstrukce - překonané konstrukce dřevěných i plastových oken (fasádní i střešní) a dveří. Neosvědčily se ani některé druhy pryskyřičných či plechových krytin a plastových okapových systémů. Známé jsou i poruchy staveb způsobené nesprávnou tepelnou izolací obvodových konstrukcí a nevhodnou kombinací materiálů, které jsou častou příčinou vzniku plísní a hub. Estetické defekty mohou vzniknout i chybnou konstrukcí a nesprávným umístěním komínového tělesa. Důsledkem nesprávného využívání částí objektu (některých nevytápěných a nevětraných prostorů) je snížení technické a morální hodnoty stavby.

Z praxe víme, že na jeden stavební zásah může navazovat řada dalších oprav,

což zvyšuje náklady. Problémem jsou například fasádní trhliny - když se do nich dostane voda, začne opadávat omítka, případně se sníží tepelně izolační vlastnosti fasády. Jak postupovat v případě zjištění poruch, které mohou vyvolat řetězovou reakci? Je jen málo poruch, které nejsou příčinou dalších problémů.Většina z nich vyvolává řetězovou reakci. Týká se to jak nových staveb, tak i stabilizovaných budov s neřešenými zjevnými i skrytými vadami. Pokud se rozhodnete koupit starší dům, jehož poškození lze odstranit jednoduchým zásahem, měli byste se o opravu pokusit s pomocí nebo alespoň se souhlasem prodávajícího (aktuálního vlastníka). Překrytím díry ve střeše, odstraněním neprodyšného povrchu podlahy či větráním stavby a podobně si můžeme ušetřit prostředky, které bychom později museli vynaložit na odstranění škod způsobených uvedenými nedostatky.

Každý z nás si potrpí na určitý komfort bydlení

Mezi důležité faktory přispívající k vyšší kvalitě obytných prostor patří instalace elektřiny, vody, topení, plynu, jakož i kanalizace. Co by se nemělo podceňovat při prohlídce a na co je třeba přihlížet při posuzování stavu energetických a užitkových rozvodů? Rozhodně je třeba získat co nejvíce informací o daných rozvodech vnitřních instalací zabudovaných v kupovaném domě. To je důležité zejména při rozvodech vedených pod povrchem stěn, stropů či podlah. Tato informace nám později může posloužit při repasi instalací nebo zabránit poškození rozvodů při pozdějších stavebních úpravách. Ne vždy je k dispozici dostatečně spolehlivá dokumentace rozvodů energetických a užitkových médií. V takovém případě je nezbytné přizvat si odborníka, který má potřebnou techniku ​​umožňující vyhledat podpovrchové rozvody, posoudit jejich stav a možnost jejich použití. Třeba zjistit i kapacitní předpoklady venkovních rozvodů, zejména v případě potřeby nových přípojek nebo zabezpečení zvýšení odběrových limitů. Známý by měl být i stav technických zařízení zajišťujících zásobování pitnou a užitkovou vodou (vlastní studna s vodárnou), případně zařízení pro likvidaci nebo čištění odpadních vod (čistírna odpadních vod nebo žumpa). Určujícím kritériem při rozhodnutí koupit danou stavbu mohou být i přístupové komunikace, s tím související odvoz domovního odpadu  apod.

Jaký je další postup, když se rozhodneme pro koupi domu?

Prodej a koupě je věcí dvou subjektů. Samozřejmostí by měl být soudně znalecký posudek, ze kterého by měla vyplynout základní cena stavby. Ta by měla odpovídat reálné hodnotě dle aktuálních cen nemovitostí. Většinou je to východisko pro sjednání konečné částky, vzájemných podmínek prodeje a souvisejících záruk. Za zmínku stojí využití služeb realitní kanceláře, která zajišťuje komplexní balík služeb souvisejících s koupí stavby (včetně technického posouzení). V každém případě je nezbytné uzavřít kupní smlouvu, která by měla definovat rozsah záruk a termíny plnění. Vypracování smlouvy bychom měli svěřit právníkovi a předmět koupě s údaji o novém majiteli pak zaevidovat v katastru nemovitostí. Jsou však situace, kdy je zájem o koupi atraktivního objektu větší a podmínky jeho prodeje si určuje původní majitel. V takovém případě rozhoduje čas (kdo dřív přijde a nabídne více). Zde je třeba si uvědomit, že do určité míry kupujeme zajíce v pytli.

Jaké faktory mohou být jednoznačným ukazatelem varujícím před koupí domu,

resp.kdy by měl investor odstoupit od svého záměru? Technické vlastnosti by měly následovat až po posouzení architektonických hodnot stavby, atraktivnosti okolí ať už z přírodně krajinářského hlediska, nebo urbanistické hodnoty okolní zástavby. Většina technických poruch staveb se dá odstranit dostupnými prostředky, které náš trh poskytuje v dostatečném sortimentu i odpovídající kvalitě. Pouze v případě totálního poškození objektu bez reálné možnosti oprav a jejich optimální finanční náročnosti je namístě upustit od koupi. Mezi nejdůležitější okolnosti při posuzování umístění stavby a její skutečných hodnot patří oslunění domu a bezprostřední okolí. Stavby zastíněné terénními útvary nebo okolní zástavbou jsou nevhodné pro obytné účely. To je faktor, který zatím nemůže změnit ani nejsolventnější stavebník. Podobným negativním faktorem je i prostředí znehodnocené nevhodnou okolní zástavbou a provozní zatížení lokality (rušnou komunikací, hlučným či znečišťujícím výrobním prostředím a pod.), Což je důležité v případě koupě objektu určeného k bydlení či rekreaci. To jsou faktory, které snižují hodnotu každé, i jakkoli atraktivní architektury.